Legge di Bilancio 2027: novità su Bonus Ristrutturazione e Affitti

Ultimo aggiornamento: 9 Novembre 2026

Le informazioni contenute in questo articolo fanno riferimento al disegno di Legge di Bilancio 2027, attualmente in iter parlamentare. Le misure potrebbero essere modificate, integrate o rimosse prima della conversione in legge e dell’entrata in vigore. Per valutare la tua situazione specifica è opportuno richiedere una consulenza personalizzata.

Via libera del Consiglio dei ministri alla Legge di Bilancio 2027. Vediamo nel dettaglio tutte le novità. Per i privati, l’obiettivo è spesso migliorare l’abitazione, renderla più confortevole o maggiormente appetibile alla vendita. Per gli investitori, invece la domanda è diversa: quali interventi rendono l’immobile più attrattivo per un affitto residenziale, turistico o destinato agli studenti? In tutti i casi, una preliminare analisi fiscale, la progettazione e una successiva direzione lavori diventano strumenti decisivi per rendere un beneficio fiscale una concreta opportunità di guadagno.

Il disegno di Legge di Bilancio 2027 prevede la conferma delle detrazioni per le ristrutturazioni edilizie. Secondo il testo attualmente in discussione, la detrazione resterebbe al 50% per l’abitazione principale e al 36% per gli altri immobili, con un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Per un proprietario che ristruttura la propria casa, questo significa poter continuare a valutare interventi di miglioramento energetico, adeguamento degli impianti, rifacimento di bagni e cucine, eliminazione delle barriere architettoniche e ridistribuzione degli spazi. Per chi possiede un immobile da mettere a reddito, la detrazione può sostenere, inoltre, interventi che aumentano il potenziale sul mercato immobiliare.

Non si tratta però di un incentivo automatico: la spesa deve come sempre rientrare nelle categorie ammesse, essere documentata correttamente con fattura e bonifico parlante, oltre a rispettare le condizioni previste dalla normativa.

Prima di avviare i lavori è quindi utile definire un progetto coerente con il budget, le tempistiche e l’obiettivo finale dell’immobile.

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Una delle misure più rilevanti riguarda la cedolare secca sugli affitti a canone concordato. Il disegno di legge prevede di ridurre l’aliquota dal 10% al 5% per i contratti stipulati nel 2027, con applicazione dal 1 Gennaio 2027 al 31 Dicembre 2031.

La misura riguarda in particolare i contratti a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa o caratterizzati da carenza di soluzioni abitative. Per i proprietari, questo rende più interessante l’affitto a canone contenuto, soprattutto in contesti urbani come Firenze, dove la domanda residenziale è crescente e la disponibilità di immobili adeguati resta limitata.

Per gli investitori, l’aliquota ridotta piò migliorare il rendimento netto di un immobile destinato alla locazione tradizionale. Tuttavia, il canone concordato implica vincoli contrattuali e territoriali che vanno valutati prima dell’acquisto o della ristrutturazione. Non tutti gli immobili sono idonei a questo regime.

Il disegno di legge prevede inoltre una riduzione della cedolare secca all’1% per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027 con conduttori che, al momento della firma hanno meno di 36 anni.

Questa misura può avere un impatto interessante per chi valuta immobili destinati a studenti universitari, giovani lavoratori o nuclei familiari giovani. In una città come Firenze, dove la presenza di studenti, professionisti e ricercatori genera una domanda costante, un appartamento ben distribuito, vicino ai servizi, di facile gestione, può rappresentare una soluzione di investimento più sostenibile rispetto a un affitto turistico intensivo.

Gli interventi più utili in questo segmento non sono necessariamente quelli più costosi. Spesso contano di più una corretta distribuzione degli spazi, la creazione o il miglioramento di camere con servizi, l’efficienza degli impianti, la durabilità delle finiture e la possibilità di affittare l’unità a più inquilini nel rispetto delle normative locali.

Per chi valuta un immobile da destinare all’affitto turistico, il quadro fiscale è diverso. Il disegno di Legge di Bilancio 2027 conferma un regime più oneroso rispetto alla locazione residenziale: la cedolare secca resta al 21% sul patrimonio immobile destinato alla locazione breve e sale al 26% dal secondo immobile.

Inoltre, il testo prevede la presunzione di attività d’impresa a partire dal terzo immobile destinato alla locazione turistica. Questo aspetto è decisivo per chi intende costruire un quadro di più unità abitative: non basta valutare il potenziale del singolo appartamento, ma occorre considerare la struttura complessiva dell’investimento, i costi di gestione dell’impresa, la stagionalità e la redditività attesa.

Per questo motivo, prima di acquistare o ristrutturare un immobile, per l’affitto breve, è importante verificare la normativa comunale, la domanda turistica effettiva, i costi di gestione e la possibilità di riposizionare l’immobile verso l’affitto residenziale o studentesco.

A tal proposito, il Comune di Firenze, è strato tra i primi ad aver introdotto un regolamento sugli affitti turistici, che bisogna necessariamente esaminare prima di effettuare ogni tipo di investimento.

Le novità fiscali possono migliorare la convenienza di un investimento, ma non sostituiscono una buona progettazione. Un intervento ben studiato può rendere l’immobile più adatto ad un determinato mercato di riferimento.

Per un appartamento residenziale, gli interventi più frequenti riguardano l’apertura di spazi, il rifacimento di bagni e cucine, l’adeguamento di impianti e il miglioramento dell’efficienza energetica. Per un immobile destinato all’affitto, invece, è fondamentale progettare fin dall’inizio la gestione degli spazi, la resistenza delle finiture, la manutenzione e l’esperienza dell’ospite o inquilino.

Il nostro studio segue il cliente dalla fase di analisi e progettazione fino alla direzione lavori e al coordinamento delle imprese e fornitori. Questo approccio è particolarmente utile quando l’obiettivo non è solo ristrutturare, ma valorizzare un immobile per la vendita, l’affitto residenziale, per studenti o l’uso turistico.

Per conoscere il metodo di lavoro del nostro studio, è possibile consultare la pagina dedicata ai nostri servizi.

Firenze presenta dinamiche molto particolari: forte attrattività turistica, domanda residenziale, presenza di studenti e un patrimonio immobiliare spesso caratterizzato da edifici storici e tutelati. Questo rende la città interessante per gli investitori, ma richiede valutazioni accurate su vincoli urbanistici, paesaggistici e condominiali.

Prima di acquistare o ristrutturare, è utile analizzare lo stato dell’immobile, la ripartizione degli ambienti, l’esposizione, la presenza di ascensore, i consumi energetici, la qualità degli impianti e la possibilità di adeguare gli aspazi alle esigenze del mercato. Una ristrutturazione non deve solo migliorare l’estetica: deve rendere l’immobile più funzionale, durevole e competitivo.

In questa guida potrai approfondire il tema relativo alla ristrutturazione degli appartamenti a Firenze.

Nel settore extralberghiero, invece, la qualità della progettazione incide direttamente sulla redditività. Un appartamento o un immobile destinato all’ospitalità deve coniugare estetica, funzionalità, facile manutenzione e capacità di generare recensioni positive.

Gli interventi più efficaci riguardano spesso la separazione netta tra zona notte e zona giorno, l’ottimizzazione di cucine e bagni, l’illuminazione, l’acustica, gli spazi di deposito e la scelta di materiali resistenti, ma anche la qualità e l’esperienza offerta.

Il nostro studio sviluppa progetti integrati e dedicati al settore hospitality, con attenzione alla valorizzazione degli spazi e alla coerenza tra immagine, funzionalità e gestione operativa.

No. Le misure descritte derivano dal disegno di Legge di Bilancio 2027, che è ancora in iter parlamentare. Prima dell’approvazione definitiva e dell’entrata in vigore, aliquote, requisiti e scadenze possono cambiare.

Secondo il disegno di legge, l’aliquota al 5% riguarda gli affitti a canone concordato stipulati nel 2027, con applicazione dal 2027 al 2031.

La riduzione all’1% è prevista per i contratti a canone concordato stipulati nel 2027 con conduttori che, alla firma, hanno meno di 36 anni.

Dipende dall’immobile, dalla località, dalla domanda effettiva e dalla valutazione fiscale dell’investimento. Con la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo, oltre alla presunzione di attività d’impresa dal terzo, la valutazione deve essere fatta con attenzione.

Si, lo studio si occupa di progettazione, selezione e coordinamento imprese, artigiani e fornitori, per la ristrutturazione chiavi in mano di immobili residenziali, commerciali ed extralberghieri.