Affitti turistici brevi a Firenze 2026: Dove investire, zone con limitazioni e alternative per ristrutturare e mettere a reddito

Dal 21 giugno 2026, con il Regolamento per le Locazioni Turistiche Brevi, il Comune di Firenze ha reso più stringenti le regole per gli affitti brevi.

Ecco cosa devi sapere:

• Stop alle nuove attività in Zona A (sottozone A1, A3, A4);
• Estensione delle limitazioni all’avvio di nuovi affitti brevi in altri quartieri fuori dal centro storico;
• Superficie minima pari a 28 mq per unità;
• Codice identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio.

Se il tuo immobile è in una di queste zone, non puoi avviare una nuova attività di affitto breve. Ma non preoccuparti, più avanti troverai alternative valide e strategie per investire comunque.

• ZONA A – Sottozone A1, A3, A4: centro storico UNESCO e prima cintura.
• Quartieri specifici aggiuntivi: Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino, Paolo Uccello, Statuto, Rifredi, Libertà, Oberdan, Savonarola, Bronzino, Pier Vettori, Fonderia, Petrarca.

In queste aree, solo gli immobili già attivi nel 2024 con gli affitti brevi, possono continuare, ma con autorizzazione quinquennale. Approfondisci quali zone di Firenze richiedono autorizzazione specifica.

Sottozone A2: Centri Storici Minori

Zone B, C, D (periferie e aree residenziali esterne): generalmente consentite, ma soggette a autorizzazione e rispetto dei requisiti.

Consiglio pratico: prima di acquistare o ristrutturare un immobile, verifica sempre la zona e la sottozona degli strumenti urbanistici del Comune di Firenze e rivolgiti ad un tecnico abilitato per valutare i requisiti e le autorizzazioni necessarie. Un errore di valutazione può bloccare il tuo investimento. A tal proposito, contattaci per avere una nostra consulenza utile ad indirizzarti meglio sulle procedure da seguire.

Tempi medi di ristrutturazione di un appartamento a Firenze

• Appartamento piccolo (40-60 mq): 2-3 mesi per la ristrutturazione completa con rifacimento di impianti, pavimenti, bagno, cucina, infissi).
• Appartamento medio (70-100) mq): 3-5 mesi, soprattutto se si modifica la distribuzione interna o si rifanno gli impianti elettrico, idraulico e termico.
• Immobili da modificare completamente (es. ex uffici, magazzini): 5-8 mesi, con pratiche di cambio destinazione d’uso o frazionamenti e opere.

Fattore critico: i tempi possono prolungarsi per le pratiche comunali (CILA, SCIA, Permesso di costruire o Sanatoria). Considera sempre un margine di tempo in più per eventuali imprevisti.

Budget indicativi al mq per ristrutturare un appartamento a Firenze

• Ristrutturazione base: impianti a norma, pavimenti economici, bagno e cucina funzionali: 800-1.200 €/mq.
• Ristrutturazione media: materiali di qualità, design funzionale, domotica di base: 1.200-1.800 €/mq.
• Ristrutturazione premium: materiali di pregio, arredamenti su misura, finiture di lusso: 1.800-2.500 €/mq.

Esempio d’investimento: un appartamento di 60 mq in Zona B, ristrutturato a 1.500 €/mq, richiede un budget di 90.000 €. Se il costo di acquisto è 250.000 €, l’investimento totale è 340.000 €.

Approfondisci l’argomento con la nostra guida alla ristrutturazione a Firenze, dove troverai riferimenti normativi, bonus e consigli utili.

• Affitto breve (ZONA B/C): 80-120 €/notte per un appartamento da 2 a 4 posti letto, considerando un’occupazione media da 18 a 22 notti/mese (in alta stagione), il ricavo mensile stimato potrebbe essere di 1.500-2.500 €.
• Affitto breve (ZONA A2): 100-150 €/notte, grazie alla minore concorrenza e al fascino dei centri minori. Ricavo mensile 2.000-3.000 €.

ROI stimato: circa 6% annuo per Zona B e C, 8% per Zona A2 (considerando costi di gestione, tasse e manutenzione).

Consiglio operativo: prima di ristrutturare, fai una simulazione di reddito con un tecnico. A volte, investire 10.000 € in più per finiture di qualità e arredi di design può aumentare il prezzo medio del 25%, ripagando la spesa in 12 mesi.

Se la normativa limita gli affitti brevi nella tua Zona di Firenze o se preferisci un modello meno soggetto a regolamenti, le principali alternative ad alto rendimenti includono affitti medio-lungo termine per studenti e lavoratori, frazionamenti immobiliari o investimenti nei comuni limitrofi. Vediamoli nel dettaglio.

Investire a Firenze negli affitti a medio-lungo termine (12+ mesi)

Per chi è adatto: investitori che cercano stabilità, minore rotazione e burocrazia ridotta.

Zone ideali: Zona B, C, D quartieri residenziali come Novoli, Isolotto, Gavinana, Coverciano.

Budget ristrutturazione: simile agli affitti brevi, ovvero dagli 800 €/mq ai 1.800 €/mq, a seconda della zona e delle finiture.

Vantaggi:

• Contratti stabili
• Minore usura dell’immobile
• Nessuna autorizzazione comunale specifica. E’ sufficiente registrare il contratto d’affitto presso l’Agenzia delle Entrate.

Svantaggi:

• Redditività inferiore rispetto agli affitti turistici, circa il -4% all’anno.

Consiglio pratico: punta su immobili vicino all’università (Novoli o Sesto Fiorentino), ospedali (Careggi) o poli industriali (Osmannoro). La domanda è alta e i canoni sono alti.

Investire a Firenze su residenze per studenti o lavoratori (contratti transitori da 1 a 18 mesi)

Per chi è adatto: investitori con immobili vicino ai Campus Universitari o grandi aziende come Merini o Nuovo Pignone.

Zone ideali: Novoli, Sesto Fiorentino, Careggi, Osmannoro, Campo di Marte.

Budget ristrutturazioni: 1000-1.500 €/mq per stanza singola. Con un appartamento tra 80 e 100 mq con 3 o 4 stanze il ricavo totale si aggira dai 1600€/mese ai 2400 €/mese.

Vantaggi:

• Domanda costante. Università e Ospedali sono luoghi pubblici che difficilmente possono chiudere o spostarsi nel breve periodo.
• Contratti transitori della durata di 1-18 mesi, quindi più flessibili dei 4+4.
• Possibilità di affittare a stanze consente di massimizzazione del reddito.

Svantaggi:

• Maggiore usura dovuta alla rotazione periodica di studenti o lavoratori
• Gestione lievemente più attiva dovuta alla contrattualistica da stipulare, manutenzioni e in alcuni casi gestione delle utenze (se non si vuole delegare questo aspetto agli affittuari).

Consiglio operativo: se devi ristrutturare un appartamento residenziale per studenti o lavoratori, investi su arredi resistenti che possano durare nel tempo e ridurre la necessità di manutenzioni. Scegli scrivanie ampie, connettività veloce con fibra (sempre più richieste) e crea spazi comuni curati. Un immobile “a misura di studente o di lavoratore” si affitta in meno di 7 giorni.

Realizzare un Co-living o affitti a stanze a Firenze: il modello ibrido.

Per chi è adatto: investitori con immobili di grandi metrature in zone universitarie o centrali.

Zone ideali: San Frediano, Santo Spirito, Novoli, Careggi

Budget ristrutturazioni: simile al precedente tra i 1000 €/mq e 1.500 €/mq per stanza singola. Nei co-living si punta molto a creare un bagno indipendente per ogni stanza e avere aree comuni molto attrezzate per svariate attività.

Ricavo stimato: il ricavo varia dai 700 €/mese ai 1000 €/mese per stanza. In un appartamento di 120 mq con 4-5 stanze il ricavo totale potrebbe raggiungere 2800 €/mese o 5000 €/mese.

Vantaggi:

• Redditività alta tra il 7% ed il 9% annuo.
• Domanda in crescita da parte di giovani professionisti, nomadi digitali e studenti internazionali che adorano la città di Firenze.
• Flessibilità dei contatti 6-18 mesi.

Svantaggi:

• Gestione complessa dovuta al maggior numero di inquilini che richiedono la stipula di più contratti e avere maggiori manutenzioni.
• Necessità di regolamenti interni chiari per pulizie e convivenza.

Consiglio pratico: se punti al co-linving, affidati a un property manager specializzato. La gestione diretta di 5-6 inquilini può diventare un lavoro a tempo pieno.

Affitti brevi in Zone A2 o periferie di Firenze dove è ancora consentito

Per chi è adatto: investitori che sono specializzati nel settore turistico e vogliono comunque a fare affitti brevi nelle zone di Firenze rimaste senza limiti.

Zone ideali: Settignano, Coverciano, Fiesole, Bagno a Ripoli, Scandicci. Comuni limitrofi con regole diverse.

Budget ristrutturazione: da 1000 €/mq a 1800 €/mq. Qui puoi osare di più sul design e sulle caratteristiche intrinseche dell’immobile. Molti turisti cercano “autenticità” e “charme” nel luogo in cui alloggiano e sono disposti a spostarsi con un’auto a noleggio se l’immobile è fuori dal centro.

Reddito stimato: da 100 €/notte a 150 €/notte per un appartamento che varia da 60 a 80 mq. Considerando un’occupazione media di 20 notti /mese, il ricavo mensile può raggiungere i 3.000 €

Vantaggi:

• Meno concorrenza rispetto al centro storico.
• Turisti di nicchia che cercano tranquillità, panorami, esperienze locali.
• Autorizzazioni più semplici da ottenere.

Svantaggi:

• Necessità di auto al noleggio o mezzi pubblici.
• Minore affluenza in bassa stagione.

Consiglio operativo: se decidi di investire su un immobile turistico nella periferia di Firenze, pubblicizza la vicinanza a mezzi pubblici (Tranvia o Autobus) e a punti di interesse. Offri servizi extra come una navetta dalla stazione dei treni o Bike Rental.

Affitti un immobile a Firenze per eventi o location fotogratiche

Per chi è adatto: investitori che posseggono immobili di pregio, terrazzi panoramici, loft caratterizzati da design particolare.

Zone ideali: Centro storico, Oltrerno, San Miniato, Fiesole e tutte le zone che posso essere allestite in modo accattivante.

Budget ristrutturazione: da 1.500 €/mq a 2.500 €/mq. Devi creare spazi “instagrammabili”. Pareti colorate, arredi di design, luci curate, angoli fotogenici. Una sorta di set fotografico privato.

Reddito stimato: da 300 €/giorno a 800 €/giorno per shooting fotografici, eventi privati, piccoli workshop.

Vantaggi:

• Redditività molto alta, se l’immobile possiede dei requisiti veramente unici
• Minore usura in quanto affitti a ore/giorni non a notti
• Nicchia in crescita. Molti Influencer, brand, wedding planner fanno a gara per accaparrarsi location di questo tipo e sono disposti a pagare cifre esorbitanti.
• L’immobile potrebbe spesso essere libero e disponibile al tuo utilizzo personale.

Svantaggi:

• Domanda stagionale e discontinua (anche se pochi giorni possono valere un intero anno di affitti turistici tradizionali).
• Necessità di marketing specifico su social, collaborazioni con fotografi e agenzie. In molti casi è preferibile delegare questa attività.

Consiglio pratico: se punti su questa nicchia, investi su collaborazioni con agenzie di eventi. Un immobile “da sogno” si prenota anche a 500 €/giorno

• Fase 1: Valutazione preliminare (prima dell’acquisto o della ristrutturazione)
• Fase 2: Ristrutturazione e preparazione dell’immobile
• Fase 3: Avvio dell’attività

Scarica la checklist completa in PDF con tutti gli approfondimenti delle tre fasi per investire a Firenze.

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